Sebelum memulai penjelasan dari sudut pandang saya terkait dengan Down Payment (DP) 0% yang sekarang sedang menjadi perhatian publik, saya ingin rekan menjawab pertanyaan ini: apa aset riil/fisik terbesar yang anda miliki? (selain tabungan dan deposito di bank). Mayoritas pembaca akan menjawab: Rumah atau Kendaraan Bermotor. Bagi yang masih belum punya rumah biasanya akan menjawab kendaraan bermotor. Kalau misalnya aset terbesar anda adalah tas Hermes, cincin berlian, kapal pesiar, atau helikopter maka anda bisa stop membaca sampai disini.

rumah

Kalau aset terbesar anda adalah rumah atau kendaraan bermotor, yuk mari kita lanjutkan pembahasan terkait dengan Rumah dan DP 0%.

Rumah sebagai aset terbesar

Bagi mayoritas masyarakat di Indonesia (bahkan di Dunia), 2 (dua) hal yang saya sebutkan di atas mendominasi aset atau harta kekayaan mereka. Rumah dan mobil yang dimiliki oleh masyarakat pada umumnya juga diperoleh melalui kredit dari Bank. Tidak ada yang salah dengan hal tersebut. Yang salah adalah kalau dikemudian hari terjadi gagal bayar atas kredit tersebut.

Tahukah anda mengapa krisis di Amerika Serikat berdampak sangat dalam bagi masyarakat di sana? Tidak lain dan tidak bukan karena rumah adalah aset terbesar yang kita miliki. Selengkapnya anda bisa baca di sini. Bayangkan kalau misalnya anda kehilangan rumah karena kebakaran atau rumah anda harus disita bank. Hal tersebut akan berdampak sangat besar bagi hidup kita. Tidak hanya kita akan kehilangan aset, tetapi juga besarnya biaya yang harus kita keluarkan berikutnya setelah kita ditendang keluar dari rumah.

Krisis Amerika Tahun 2008

Krisis Amerika di tahun 2008 dipicu oleh tingginya jumlah gagal bayar atas kredit di bidang perumahan yang berdampak pada aset sekuritisasi dengan underlying perumahan tersebut. Beberapa pakar berpendapat bahwa peningkatan jumlah gagal bayar masyarakat disebabkan karena bank terlalu mudah memberikan kredit rumah bagi masyarakat dengan asumsi bahwa harga rumah akan naik secara terus menerus. Krisis 2008 menunjukkan bahwa hal tersebut tidak selalu terjadi.

Saya hanya ingin menegaskan kembali bahwa krisis yang terjadi di Amerika tahun 2008 adalah disebabkan oleh besarnya sekuritisasi aset dengan underlying berupa kredit di bidang perumahan. Tanpa adanya sekuritisasi aset, krisis tahun 2008 saya rasa hanya akan bersifat regional. Untuk lebih lengkapnya dan kalau anda tertarik mengenai penyebab krisis 2008, anda bisa baca di After The Music Stopped by Alan Blinder, nonton The Big Short, atau baca review saya atas The Big Short di sini.

Kebijakan Loan to Value  (LTV) di Indonesia

Kejadian Housing Crisis di Amerika pada tahun 2008 merupakan salah satu hal yang menjadi perhatian dunia sehingga memicu banyak sekali terjadinya reformasi di sektor keuangan. Salah satunya adalah batasan terkait dengan LTV untuk kredit di bidang perumahan. Sebenarnya, pagar terhadap risiko terjadinya krisis keuangan tidak hanya pada aspek LTV. Tapi inilah yang dipilih oleh regulator di Indonesia setelah melalui berbagai pertimbangan.

Bank Indonesia pertama kalinya pada tahun 2012 menerbitkan edaran yang mengatur tentang pemberian LTV bagi bank yang melakukan pemberian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dan Kredit Kendaraan Bermotor (KKB). Kenapa diatur untuk 2 (dua) hal tersebut, kembali ke poin pertama: Aset terbesar masyarakat umum. Ketentuan terakhir diterbitkan tahun 2016 pada tanggal 31 Agustus 2016 yang lalu.

Regulator ingin memastikan bahwa masyarakat yang ingin memiliki rumah atau kendaraan bermotor merupakan masyarakat yang BENAR-BENAR mampu. Mampu disini diartikan bahwa calon pembeli rumah atau kendaraan bermotor memilih sesuai dengan kondisi keuangan yang ada.

Siapa sih yang ga pengen punya rumah? Semua orang ingin. Permasalahannya adalah kalau anda diberikan kesempatan untuk membeli rumah secara kredit dengan mudah dan di kemudian hari anda tidak mampu membayar cicilannya. Anda akan ditendang keluar dari rumah, kehilangan uang cicilan yang telah anda bayarkan ke bank, dan rumah tersebut akan disita oleh bank.

Dengan ini saya tegaskan bahwa ketentuan tersebut diterbitkan oleh regulator setelah melalui proses panjang. Tidak serta merta dikaji melalui media sosial ataupun melalui ustadz dan ustadzah. Ketentuan tersebut disusun demi kebaikan masyarakat yang ingin membeli rumah. Apabila masyarakat tersebut tidak memiliki kemampuan keuangan yang cukup, sebaiknya memang tidak diperbolehkan untuk memiliki atau membeli rumah. Bukan untuk menghalangi masyarakat, tetapi untuk menghindarkan masyarakat tersebut dari melakukan sesuatu di luar kemampuannya. This is what regulator do: Telling people that they can’t do what they want to do (because it might harm them in the future).

Di sisi lain, regulator juga menaruh perhatian terhadap harapan masyarakat berpenghasilan rendah untuk memiliki rumah. Terdapat poin pengecualian atas kewjiban pemenuhan ketentuan LTV. Pengecualian tersebut ditujukan untuk kredit perumahan yang didasarkan pada Program Perumahan Pemerintah Pusat/Pemerintah Daerah.

Program KPR Bersubsidi Pemerintah

Pemerintah memiliki program KPR bersubsidi yang ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah. Selengkapnya dapat dibaca di sejutarumah.id. Pemerintah memberikan subsidi berupa skim kpr berupa kemudahan pembayaran DP yang hanya sebesar 1%, suku bunga 5% fixed, dan jangka waktu KPR hingga 20 tahun. Selain kredit program tersebut, pemerintah juga memberikan bantuan dana untuk pembangunan sarana umum bagi pengembang.

Berdasarkan informasi pada situs tersebut, harga rumah tapak sederhana maksimal adalah sebagai berikut:

rumah tapak sederhana - flpp

Untuk wilayah Jabodetabek relatif tidak terlalu jauh berbeda, berdasarkan informasi pada situs rumah.com, diperoleh informasi bahwa rentang rumah subsidi di wilayah Bodetabek berkisar pada rentang harga Rp108 juta – Rp135 juta. Saya tidak dapat menemukan informasi terkait dengan rumah subsidi di wilayah Jakarta.

Program DP 0% rumah di Jakarta

Saya meyakini bahwa kepemilikan rumah dengan DP 0% di Jakarta adalah masih belum jelas: apakah itu benar-benar DP 0%, subsidi DP, atau tabungan 6 bulan yang dijadikan DP. Apapun itu, saya berharap itu bukanlah DP 0% sebagaimana saya sebutkan di atas. Mungkin lebih baik kalau itu adalah subsidi DP atau tabungan 6 bulan yang dijadikan DP.

Saya tidak akan membahas program DP 0%, karena meskipun itu program tersebut possible dan probable tapi sangat sangat sangat susah (sangatnya sampai 3 kali lho….) untuk mengendalikan risiko yang dapat timbul atas program rumah DP 0%. Permasalahan utamanya ada pada kemampuan pemerintah dan bank untuk melakukan seleksi yang memadai terhadap calon pemilik rumah yang notabene adalah masyarakat berpenghasilan rendah. Saya tidak bisa membayangkan kalau misalnya nanti masyarakat berpenghasilan rendah kemudian berbondong-bondong diberikan rumah yang pada akhirnya mereka harus ditendang lagi keluar karena tidak mampu membayar cicilan per bulan.

Okay, ada pandangan dari salah satu ekonom yang menyampaikan bahwa DP 0% sangat mungkin yang dapat di baca di sini: sunarsip.com

Tulisan tersebut salah satunya menyarankan untuk menanggulangi risiko penyaluran kredit DP 0% dengan memanfaatkan program penjaminan. Hell-o! Program penjaminan atau asuransi kredit tidak berarti bahwa mereka tidak bisa ditendang dari rumah, program penjaminan ini hanya terbatas untuk meringankan risiko pada bank. Risiko bagi masyarakat ya tetap sama. No pay you out.

Berdasarkan asumsi saya, rumah ukuran 36m2 yang layak ditinggali di Jakarta adalah dengan harga Rp200 juta ke atas. Itupun tinggalnya di pinggiran yang jauh dari keramaian. Saat ini saya yakin sangat sulit untuk mencari lahan kosong yang luas dan murah di Jakarta untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.

Dengan asumsi harga rumah Rp200 juta ke atas dan suku bunga yang lebih rendah dibandingkan suku bunga subsidi (6%), cicilan per bulan rumah tersebut adalah Rp1,7 juta per bulannya untuk jangka waktu 15 tahun. Dengan asumsi bahwa potongan maksimum untuk pinjaman adalah sebesar 50% dari penghasilan bulanan, maka diperoleh penghasilan minimum sebesar Rp3,4 juta per bulan. Kalau misalnya pendapatan minimum sebesar Rp3,4 juta atau di atas UMP jakarta (sebesar Rp3,35 juta) dikatakan berpenghasilan rendah, maka kita perlu berdebat 7 hari 7 malam untuk hal tersebut.

Tidak berhenti sampai di situ, pengeluaran dari masyarakat juga berpotensi untuk meningkat mengingat lokasi rumah yang disediakan nantinya adalah jauh dari mana-mana sehingga mereka harus mengeluarkan biaya lebih untuk transportasi dan lain sebagainya.

Kalau benar Pemprov DKI nantinya bersikeras untuk menerbitkan skim pinjaman kredit dengan DP 0% maka hal yang paling mungkin adalah Pemprov DKI memberikan subsidi langsung bagi masyarakat berpenghasilan rendah. Menurut perhitungan saya pribadi, perkiraan subsidi langsung adalah sekitar Rp50 juta – Rp60 juta per 1 rumahnya. Itu belum ditambah dengan subsidi bunga sebesar 3% per tahun, agar suku bunga menjadi 6% sesuai perhitungan saya sebelumnya. Is it worth it?

Rp50 juta per tahun dengan probabilitas gagal bayar yang tinggi dapat menyebabkan uang tersebut menjadi sia-sia. Sudah masyarakat ga dapat rumah, macet pula bagi banknya. Ga percaya kalau probabilitas masyarakat gagal bayar tinggi? bayar sewa rusun di bawah Rp500 ribu aja mereka masih kesulitan (baca di sini), gimana mau bayar cicilan rumah dalam jangka waktu panjang?

Kalau memang masih bersikeras dan mau memberikan program rumah ini dengan sangat-sangat selektif. Saya meyakini bahwa hanya akan sedikit masyarakat yang memperoleh manfaat dari program kepemilikan rumah dengan subsidi DP ini. Lebih-lebih karena (1) mereka tidak mau dipindahkan ke daerah antah berantah yang jauh dari lokasi usahanya saat ini, (2) tingginya cicilan yang harus dibayarkan, dan (3) bank tidak akan mau membiayai mereka dengan pertimbangan prinsip kehati-hatian.

Apakah lebih baik bagi masyarakat berpenghasilan rendah untuk tinggal di rumah susun atau apartemen sewa namun lokasinya di pemukiman yang ramai atau dekat dengan lokasi kerja? Please, crunch the number and you’ll see the truth.

What we WANT is house. What we NEED is a place to live. Tidak harus rumah milik pribadi untuk ditinggali kalau memang masih belum mampu. Kalau tidak bisa membedakan need dengan want sebaiknya ikuti apa kata orang bijak (regulator).

Semoga seluruh masyarakat memperoleh sandang, pangan, dan papan sesuai kebutuhannya. Aamiin..

NB: apakah penyaluran kredit dengan DP 0% ini akan berdampak pada terjadinya krisis di Indonesia? selama skala rumah yang diberikan adalah terbatas pada rumah sangat sederhana, saya yakin tidak akan berdampak pada harga rumah secara agregat. Lain ceritanya kalau DP 0% diberikan untuk seluruh tipe rumah.

Advertisements